Eigenaars dan wel verhuurders van bedrijfsruimtes worden in de praktijk regelmatig geconfronteerd met verzoeken van hun huurders ten aanzien van onderverhuur. Denk bijvoorbeeld aan de onderverhuur aan een exploitant van een horecagelegenheid in een hotel of sportschool, de onderverhuur van een winkel (mogelijk in combinatie met een franchiseovereenkomst of in het kader van een 'shop-in-shop' concept) of de onderverhuur van een deel van een kantoorruimte vanwege de afgenomen behoefte van de huurder aan vierkante meters na de COVID-19 pandemie.2Van der Hoek, GS Huurrecht, art. 7:221 BW, aant. 21 (online, bijgewerkt 11 januari 2012). Vanwege de mogelijk grote belangen van zowel verhuurder als huurder ten aanzien van de mogelijkheid tot onderverhuur, is onderverhuur ook vaak onderwerp van gesprek tijdens de onderhandelingen voor een huurovereenkomst.
In dit artikel schets ik allereerst het relevante juridisch kader van de onderverhuur van bedrijfsruimtes (par. 1). Daarbij ga ik ook in op de relevante artikelen van de algemene bepalingen bij de meest recente ROZ-modellen. Vervolgens zet ik de mogelijke risico's voor de hoofdverhuurder bij onderverhuur uiteen, waarbij ik onder meer nader inga op de risico's bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (par. 2). Ik behandel daarna de mogelijkheden voor een verhuurder om de risico's van onderverhuur in te perken. Daarbij maak ik een onderscheid tussen de mogelijkheden van de verhuurder tijdens de contractsluiting (par. 3) en de mogelijkheden op het moment van ontvangst van een verzoek tot onderverhuur (par. 4). Als afsluiting volgt een slotsom (par. 5).