Heeft het toekennen van huurkorting vanwege de coronapandemie gevolgen voor de nadere huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 BW?
Dat de coronapandemie naast gezondheidsvraagstukken ook op juridisch vlak veel consequenties heeft gehad, staat inmiddels wel vast. In nummer 4 van dit tijdschrift hebben Thérèse Fraai en Fabian Raven een artikel geschreven over corona-huurkortingen en de concerngarantie. Los van de vraag of de vrijheidsbeperkende maatregelen, in dit specifieke geval de gebruiksbeperkingen ten aanzien van bepaalde huurpanden, een gebrek dan wel een onvoorziene omstandigheid opleveren die tijdelijk tot een huurkorting kunnen leiden, speelt de vraag of deze maatregelen ook andere verdergaande consequenties kunnen hebben in bepaalde huurverhoudingen. We denken bijvoorbeeld aan de vraag of de huurkortingen die aan huurders zijn toegekend vanwege (de gevolgen van) de coronapandemie invloed kunnen hebben op de nadere huurprijsvaststelling als bedoeld in artikel 7:303 BW. Vooralsnog blijft deze vraag in de rechtspraak onbeantwoord.2In één uitspraak kwam dit vraagstuk wel zijdelings aan bod, maar werd uiteindelijk niet beantwoord. In de zaak die ten grondslag ligt aan het vonnis van de Rb. Amsterdam 15 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6951, stelde de huurder dat geen acht mocht worden geslagen op de door een deskundige geadviseerde nadere huurprijs, omdat zich naderhand veranderde omstandigheden hadden voorgedaan, namelijk de coronacrisis. Op de zitting trok de huurder dit verweer in en erkende dat zijn coronaverweer uitsluitend betrekking had op de huurprijskortingsvordering in reconventie. Overigens zou de nadere huurprijs ingaan op 1 februari 2019 en behoort dus bij vaststelling van de nadere huurprijs slechts te worden gekeken naar de periode voorafgaand aan de ingangsdatum, zodat de coronacrisis geen rol had kunnen spelen bij vaststelling van de nadere huurprijs. Als coronakortingen in de berekening van de nadere huurprijs moeten worden betrokken, zal dat in de toekomst een flinke impact kunnen hebben op huurprijzen van 290-bedrijfsruimten, zelfs (geruime) tijd nadat de gebruiksbeperkende maatregelen zijn opgeheven. Dat geldt met name voor panden met een horeca- en non-food-retail-bestemming omdat de huurders daarvan het meest met coronabeperkende maatregelen te maken hebben gehad. De rechter moet ingevolge artikel 7:303 lid 2 BW bij het vaststellen van de huurprijs letten op 'het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.' De vraag rijst wat in het geval dat aan een huurder van een vergelijkingspand een coronakorting is verleend, heeft te gelden als de 'huurprijs die zich heeft voorgedaan'. Ter beantwoording van deze vraag geven wij eerst een algemene schets van de regeling van artikel 7:303 BW en 7:304 BW, waarna een omschrijving volgt van de varianten van coronakortingen die voorkomen. Vervolgens gaan wij dieper in op de betekenis van het begrip 'huurprijs' uit artikel 7:303 lid 2 BW en de mate waarin de verschillende soorten coronakorting onder dat begrip vallen. Wij sluiten dit artikel af met een conclusie.