Een gebrek is volgens art. 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan mocht verwachten. Dat sprake is van een stoornis in het huurgenot, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst heeft mogen verwachten, betekent evenwel niet steeds dat ook sprake is van een gebrek waarvoor de verhuurder kan worden aangesproken.2Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, 6, p. 8. De reikwijdte van het begrip gebrek is niet onbeperkt en wordt onder meer begrensd door art. 7:204 lid 3 BW.3Een andere begrenzing is te vinden in art. 7:204 lid 2 BW zelf: het moet gaan om een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Hierin staat dat geen sprake is van een gebrek in geval van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in art. 7:211 BW en in geval van een bewering van recht zonder feitelijke stoornis. In dit artikel zal de feitelijke stoornis door derden, zonder bewering van recht in het kader van de huur van bedrijfsruimte worden besproken. In 2007 is in dit blad voor het laatst een artikel verschenen over de feitelijke stoornis.4H.L. Huisman en J. de Kruijf, 'Feitelijke stoornis van het huurgenot door derden', TvHB 2007/5, p. 151-153, UDH:TvHB/5139. Sindsdien is dit leerstuk in de jurisprudentie verder ingekleurd. Onder meer zijn nieuwe situaties geschetst waarin van een verhuurder – hoewel sprake is van een feitelijke stoornis door een derde – mag worden verwacht dat hij optreedt tegen deze derde. In dit artikel zullen de ontwikkelingen en de jurisprudentie omtrent de feitelijke stoornis door een derde bij bedrijfsruimte na 2007 worden besproken. Hiermee zal een actueel overzicht worden gegeven van de huidige stand van zaken. Om een duidelijk kader te kunnen schetsen zal eerst kort worden stilgestaan bij wat een gebrek en een feitelijke stoornis precies zijn. Vervolgens zal worden ingegaan op verschillende situaties die zich kunnen voordoen bij een feitelijke stoornis, te weten (i) dat de feitelijke stoornis wordt veroorzaakt door een andere huurder van dezelfde verhuurder en er dus een contractuele verbintenis bestaat tussen de veroorzaker van de feitelijke stoornis en de verhuurder, (ii) de gevallen waarin geen contractuele verbintenis bestaat tussen de verhuurder en de veroorzaker van de stoornis, (iii) de gevallen waarin een feitelijke stoornis mogelijk wordt als gevolg van de constructie van het gehuurde en (iv) de situaties waarin sprake is van schade aan het gehuurde als gevolg van een feitelijke stoornis.