Nederlands vastgoed is (nog steeds) in trek, vooral bij buitenlandse investeerders. De op het vastgoed betrekking hebbende huurovereenkomsten zijn daarbij essentieel. Immers, deze bepalen voor een groot deel de waarde van het betreffende onroerend goed. De regel ‘koop breekt geen huur’ speelt daardoor in elke vastgoedtransactie[2] een onmisbare rol. Dit aloude adagium geniet brede bekendheid, ook onder niet-juristen. Desondanks (of wellicht mede daardoor) wordt er in de praktijk soms – ten onrechte – te snel van uitgegaan dat deze hoofdregel, zoals vastgelegd in art. 7:226 BW, onverkort toepassing vindt.
Deze bijdrage beoogt een praktische leidraad te bieden voor de toepassing van art. 7:226 BW. Daarbij ontkom ik er niet aan om ook aandacht te besteden aan de achtergrond, ratio en aard van deze bepaling, waarna ik zal toekomen aan de vereisten en beperkingen voor toepassing daarvan. De van belang zijnde (recente) jurisprudentie zal daarbij ook aan bod komen, waaronder het arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 2017[3] over de toepassing van art. 7:226 BW in geval de eigendomsoverdracht of de vestiging van een beperkt zakelijk recht slechts betrekking heeft op een gedeelte van de verhuurde zaak.